주택담보 대출 LTV, DTI, DSR 계산방법

---

주택담보 대출

LTV, DTI, DSR  

계산방법

---

주택담보대출 

 

주택담보 대출을 알아보면 LTV, DTI, DSR 용어가 많이 나옵니다. 내집 마련을 위한 대출위해 꼭 알아야 되는 용어이고 계산방법도 같이 알아보겠습니다. 

 

 

LTV (Load to value ratio) 주택담보인정비율 

LTV는 주택담보비율입니다. 즉 담보물건의 시세를 평가하는 방법입니다. 주택에 대한 가치를 기준으로 대출금액 한도가 결정됩니다. 국세청 기준시가, 국민은행 KB부동산 시세, 한국 감정원 시세, 감정평가 법인에 의뢰한 감정가격 중 1가지를 사용하도록 규정하고 있습니다. 아래는 LTV 계산방법입니다. 주택의 시세 기준으로 계산됩니다. 

 

 

LTV = (은행의 대출금액 / 담보물건의 실제가치) X 100

시세가 5억인 아파트인 경우 LTV가 50%가 적용되면 2억5천까지 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
만약 세입자가 살고 있는 집을 구매한다면 세입자의 1억의 전세보증금을 뺀 금액을 대출 받을 수 있습니다
(5억 X 50%) - 1억 = 1억5천 

 

 

 

주택담보대출 

 

DTI (Debt to Income ratio)

DTI는 총부채상환비율을 의미합니다. 즉 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할수 있는지 판단을 후 대출한도는 정하는 방법입니다. DTI 계산방법은 아래와 같습니다. 

DTI = (주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타대출 연간 이자상환액) / 연간소득

연간소득에서 1년동안 상환해야되는 부채원금과 이자가 차지하는 비중입니다. 이 수치가 낮을 수록 빚 상환 능력이 높다고 인정됩니다. 

 

연소득 6,000만원에 DTI가 50% 적용되면, 3,000만원입니다. 3,000만원이 넘지 않게 대출이 가능합니다. 20년 분할 상환이 10년보다 연간 상환해야 하는 금액이 낮아져 DTI가 낮아지고 대출한도액은 높아집니다. 

주택담보대출 

 

DSR (Debt Service Ratio)

DSR은 총부채원리금상환 비율을 의미합니다. 즉 연간 소득대비 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 

DSR 계산방법은 아래와 같습니다.

DSR = (주택대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 원리금 상환액) / 연간소득

모든 종류의 대출원리금을 연소득으로 나눈값으로 이 수치가 낮을 수로 빚 상환 능력이 높다고 인정됩니다. 

 

투기과열 지역 , 조정대상지역, 그외 수도권 별 LTV, DTI

정부가  지정한 투기과열지구 및 투기지역, 조정대상지역, 조정대상외 수도권, 그외 지역에 따라 LTV, DTI에 대한 비율을 강화하고 있습니다. 서민 실수요자, 무주택자, 1주택, 2주택에 따라서 LTV, DTI 비율이 다르면 고가주택(시가9억원 초과) 에 따라서도 LTV, DTI 비율을 다릅니다. 아래  지역별 비율을 확인하세요.

 

 

① 고가주택 기준이하 주택 구입시 LTV, DTI

구분	투기과열 지구 및 투기지역		조정대상지역		조정대상지역 외 수도권		기타
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
서민 실수요자	50%	50%	60%	60%	70%	60%	70%	없음
무주택자	40%	40%	50%	50%	70%	60%	70%	없음
1주택 (원칙)	0%	-	0%	-	60%	50%	60%	없음
1주택 (예외)	40%	40%	50%	50%	60%	50%	60%	없음
2주택	0%	-	0%	-	60%	50%	60%	없음

 

②고과주택 구입 시  LTV, DTI

	투기과열 지구 및 투기지역		조정대상지역		조정대상지역 외 수도권		기타
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
원칙	0%	-	0%	-	고가주택 기준 이하 주택구입시 기준과 동일
예외	20	40	30	50

※ 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제비율을 최대 70% 유지 

 

보통 주택담보대출한도는 LTV 70% 입니다. 하지만 투기과열지구, 조정대상지역에 따라서 조건이 변경됩니다. 또한 고개주택구입, 무주택세대 1주택 보유, 2주택 보유에 따라서 LTV, DTI 가 달라집니다. 주택담보대출을 받기전에 구매하고자 하는 지역을 확인, 나의 주택보유 수도 확인이 필요합니다. 

 

아래는 디딤돌 대출관련 정리한 내용입니다. 참고하세요. 

내집마련 디딤돌 대출 온라인 신청 방법 및 조건